À une étape donnée de l’existence, la transmission de patrimoine immobilier devient une préoccupation pour la plupart des parents. Léguer son patrimoine immobilier de son vivant porte manifestement plusieurs avantages, notamment sur la fiscalité de la succession. Cependant, les moyens d’y parvenir sont parfois méconnus. Pour transmettre efficacement un patrimoine immobilier et anticiper au mieux les conséquences fiscales inhérentes, voici comment s’y prendre.
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Transmission de patrimoine immobilier : que faut-il savoir en bref ?
La succession de biens immobiliers peut parfois être subordonnée à une fiscalité élevée dans le cas d’une transmission après décès. Le taux d’imposition maximum du barème de droits de succession s’élève généralement à 45 % dans le cadre d’une telle transmission. Cela contraint parfois les héritiers à céder une partie des actifs reçus dans le seul but de disposer des liquidités nécessaires au paiement des droits de succession. La situation empire lorsque le conjoint survivant décide d’opter pour l’usufruit de la succession. Dans ce cas, les héritiers reçoivent donc des droits qui ne sont rien d’autre que des nues-propriétés, ne procurant pas de revenus et présentant une liquidité limitée.
La transmission d’un patrimoine immobilier est alors plus intéressante lorsqu’on est encore vivant. Plus tôt la procédure est enclenchée, plus le poids fiscal de la transmission est réduit. Nombreux sont les mécanismes susceptibles de permettre la bonne maîtrise d’une succession, dans un climat fiscal avantageux.
Les donations : moyens efficaces de transmission de patrimoine immobilier
D’une façon générale, la donation constitue l’un des meilleurs moyens pour préparer sa succession. Elle peut s’effectuer dans un contexte familial. Dans ce cadre, elle donne droit à une exonération d’impôts. La donation peut concerner une somme d’argent, des biens mobiliers ou des biens immobiliers. Lorsqu’il s’agit d’une donation d’un bien immobilier, des abattements sont autorisés par la réglementation. En effet, chaque parent a le droit à un abattement de 100 000 € par enfant sur la valeur du bien transmis. Ledit abattement peut être renouvelé tous les 15 ans. Un enfant peut donc percevoir jusqu’à 200 000 € de bien immobilier tous les 15 ans sans être enclin à payer des droits de donation.
La donation est a priori un acte définitif. Dans certains cas, les parents qui y font recours dans le processus d’une transmission perdent systématiquement tout droit sur les biens donnés. On distingue par ailleurs plusieurs types de donation. Dans le cadre de la transmission d’un bien immobilier, deux types de donations sont réellement à considérer. Il s’agit de la donation en pleine propriété et de la donation en démembrement.
La donation en pleine propriété
Elle consiste à céder totalement un bien immobilier à un tiers et porte des avantages fiscaux forts intéressants. Elle permet d’éviter tous les problèmes liés à la succession et peut être une bonne alternative pour effectuer une transmission de patrimoine immobilier. Cependant, elle fait perdre au donateur l’usus (le droit d’utiliser) et le fructus (les revenus : loyers, dividende, etc.). La personne bénéficiaire jouit, en revanche, d’un droit absolu sur la donation.
La donation en démembrement
La donation en démembrement s’avère efficace comme solution pour améliorer fiscalement la transmission d’un patrimoine immobilier. En effet, lors de la donation en démembrement, les droits de succession reviennent moins élevés, car ils ne sont évalués que sur la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien. Il importe tout de même de notifier que la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur au moment de la donation. Plus ce dernier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété calculée sera faible.
La donation en démembrement permet par ailleurs au parent donateur de concéder à son enfant la nue-propriété d’un bien immobilier au lieu de lui transmettre le logement en pleine propriété. Ainsi, en tant que donateur, il conserve toujours l’usufruit.
Constituer une société civile immobilière pour transmettre son patrimoine immobilier
La constitution d’une société civile immobilière (SCI) peut être très bénéfique dans le processus de transmission d’un patrimoine. En réalité, c’est une démarche qui vise à faciliter la gestion du bien immobilier, ainsi qu’à optimiser les intérêts patrimoniaux et fiscaux inhérents.
Pour le parent qui souhaite transmettre son patrimoine immobilier, la procédure est toute simple. Elle consiste à créer une SCI en y apportant son patrimoine immobilier. Ensuite, il suffira d’intégrer progressivement les enfants à cette SCI en procédant à des donations de parts sociales.
La création d’une société civile permet d’écarter les règles de l’indivision qui peuvent être la conséquence d’une transmission mal gérée. Elle porte également d’autres avantages forts intéressants. En effet, les parents sont en mesure de céder leurs parts dans la SCI à hauteur de 100 000 € par enfant. La démarche peut s’effectuer tous les 15 ans et il n’y a aucuns frais de donation à payer. Par ailleurs, la SCI permet d’éviter les éventuels conflits entre héritiers, car elle définit clairement les droits de chaque associé. Aussi faut-il ajouter que la donation de parts de SCI peut porter seulement sur la nue-propriété.
Renforcer son assurance vie pour transmettre efficacement son patrimoine immobilier
Lorsque le patrimoine est composé majoritairement d’immobilier, il est recommandé de renforcer son assurance vie avant d’atteindre les 70 ans. En effet, le contrat d’assurance vie permet d’optimiser au mieux, le cadre fiscal de la succession. Il présente de réels atouts pour le donateur et le donataire.
